中古住宅の広告では、土地と建物の価格が区別されない

中古住宅の市場にはもうひとつ、建物の品質を軽視しているかのように思われる実状があります。それは中古物件の「広告です。インターネットの物件情報サイトなり、新聞の折り込みチラシなり、お手元に中古一戸建て住宅の物件広告があれば見てください。

価格はどう書かれていますか。3500万円? 4000万円?それはいったい、何の値段でしょうか。土地?それとも建物?そう、物件広告では、土地と建物の区別なく「合計価格」が表示される仕組みになっているのです。

「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」(不動産公正取引協議会連合会)の「住宅の価格の表示」には次のように書かれています。住宅(マンションにあっては、住戸)の価格については、1戸当たりの価格(敷地の価格〔当該敷地が借地であるときは、その借地権の価格〕及び建物〔電気、上下水道及び都市ガス供給施設のための費用等を含む。〕

に係る消費税等の額を含む。以下同じ。)を表示すること(不動産の表示に関する公正競争規約施行規則第日条第認号)。

もちろん、住宅を買おうとする人にとって、「全部でいくらなのか」が重要であることはいうまでもありません。しかし、土地と建物の内訳が示されなければ、それぞれの価格が果たして高いのか安いのか、判断することは不可能ではないでしょうか。

土地の価格を決める要素には、方位や道路付け、形状などさまざまなものがありますが、それは個々の区画の差異を決めるにすぎません。地価は、社会的な経済状況、すなわち景気によって大きく左右されるものです。

一方、建物ももちろん、建築時には資材相場や人件費などで景気の影響を受けます。しかし、特に中古住宅の場合は、建物ひとつひとつの品質や性能、購入後何年住めるか、といったことが評価されるべきではないでしょうか。

しかし、価格決定要因がまったく異なる土地と建物の値段が合計額でしか示きれない現実では、建物の品質と、その適正価格を評価するすべはありません。こうした価格表示が行われてきた背景には「土地及びその定着物は、不動産とする(民法第前条第1項)」という、日本社会における不動産の考え方があるのではないでしょうか。

私たち日本人にとって、長く土地は最も重要な資産でした。1990年代初頭のバブル崩壊以前には、「土地は必ず値上がりする資産である」という「土地神話」「土地信仰」がまかりとおっていたことを覚えている人も多いでしょう。空き家の査定・売却についても参照します。

対して、これまで建物は「土地の定着物」としてしか捉えられていませんでした。前述のように、不動産仲介のプロでも建物に関する専門知識を持つ人は少なく、建物の価格はほとんど築年数によってのみ評価されてきたのが現実です。新築時に坪60万円だった家と坪80万円かけた家とが、5年後に売られるときには同等の値段になってしまうこともありえます。

それどころか、わずか築15~20年程度の建物が価格「ゼロ」とみなされ、「中古一戸建て住宅」ではなく「古家付き土地」として売りに出されるのも珍しいことではありません大事な我が家を売りに出す人にとってみれば、建てるとき、どれほど耐震性や断熱性の確保にお金をかけたとしても、また、住んでいる問、どれほど丁寧に手入れをしてきたとしても、それがほとんど評価されない、ということでもあります。

車には「車検」があるのに、住宅にはなぜ「家検」がないのか?

中古住宅の市場で建物の品質が価格に反映されないのには、根本的な要因があります。それは、建物の品質を判断するための材料がないことです。

そもそも「品質がよくわからない」ことには値段のつけようがありません。先に、「表面から見ただけでは、建物の構造はわからない」というお話をしました。中古住宅の場合、たとえ新築時の設計資料が残っていたとしても、それが本当にそのとおりに施工されているかどうかは、当時の関係者でもなければうかがい知ることはできません。

また、完成した後どんな使われ方をし、どんなメンテナンスが行われているのか、きちんと記録している例はほとんどないでしょう。2007年にリクルート住宅総研が行ったアンケート調査によれば、日本の持ち家層のうち「新築時の設計図書」を「すぐに取り出せる形で保管している」と答えた人は半数に満たず、「検査・点検の結果」については2割にも届きませんでした

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